Vonovia – vom Gipfelstürmer zum Kellerkind.
Der DAX-Titel Vonovia hatte sich seit seinem Hoch Ende 2021 fast geviertelt. Vom Tief Anfang 2023 konnte die Aktie zwischenzeitlich rund 40 % der Kursverluste wieder aufholen, bevor in den letzten Monaten erneut der Rückwärtsgang eingelegt wurde. Sollte der Bereich bei 23,60/24,00 EUR unterschritten werden, droht ein Test des Bereichs bei 19,60/20,00 EUR. Darunter dürfte sogar das Tief aus 2023 erneut in den Fokus rücken. Das Trauerspiel bei Vonovia zeigt der Chart der Aktie schonungslos.

Wo sind die fundamentalen Gründe für den Ausverkauf bei Vonovia zu finden?
1. Die Zinswende als Hauptkatalysator
Immobilienunternehmen wie Vonovia sind zinssensitiv. Ab 2021/2022 beendeten die Zentralbanken die Ära der Niedrig- und Negativzinsen, um die hohe Inflation zu bekämpfen. Das traf Vonovia gleich doppelt:
Höhere Finanzierungskosten: Das Geschäftsmodell basierte lange auf hohen Schulden zur Finanzierung des Bestands. Gestiegene Zinsen verteuern die Refinanzierung nun massiv.
Abwertung des Portfolios: Der aktuelle Wert von Immobilien wird oft über die Diskontierung künftiger Mieteinnahmen berechnet. Höhere Zinsen führen mathematisch zu niedrigeren Barwerten. Vonovia musste daher Milliardenabschreibungen auf das bestehende Immobilienportfolio vornehmen.
2. Der massive Schuldenberg
Durch die Übernahme von Deutsche Wohnen im Jahr 2021 hatte Vonovia einen riesigen Schuldenberg angehäuft.
Das Verhältnis von Krediten zum Gesamtwert der Immobilien stieg kritisch an.
Um die hohe Verschuldung zu senken, war Vonovia gezwungen, Wohnungen im Milliardenwert zu verkaufen – oft in einem Marktumfeld, in dem die Preise bereits fielen und auch die Konkurrenz mit ähnlichen Problemen zu kämpfen hatte. Dies schmälerte dann auch die künftige Ertragsbasis des Unternehmens.
3. Explodierende Baukosten und Sanierungszwang
Baukosten: Die Inflation trieb die Preise für Material und Handwerker in die Höhe. Neubauprojekte wurden schnell unrentabel, weshalb Vonovia zeitweise fast alle geplanten Projekte stoppte.
Energetische Sanierung: Politische Vorgaben zur Klimaneutralität erfordern enorme Investitionen in den Bestand. Diese Kosten können nur bedingt über Mieterhöhungen wieder hereingeholt werden, was die Renditeerwartungen der Anleger erneut dämpfte.
4. Politisches und regulatorisches Risiko
Diskussionen über Mietpreisbremsen, Enteignungsdebatten (insbesondere in Berlin) und strengere Gesetze zum Mieterschutz verunsicherten potentielle Investoren aus dem In- und Ausland.
In einem Umfeld, in dem die Kosten spürbar steigen, aber die planbaren Einnahmen (Mieten) politisch gedeckelt sind, schrumpft dann leider auch die Marge und die Rendite für den Anleger.
Für unseren Deutschland-Aktienfonds DEUTSCHE AKTIEN SYSTEM kommen derzeit weder die Aktien von Vonovia noch andere Immobilienwerte in Frage. In unserem Fonds setzen wir ausschließlich auf Aktien, die über ein überdurchschnittlich hohes Kurs-Momentum verfügen.
Das machen wir aus gutem Grund: Der signifikante Mehrwert von Momentum-Strategien wurde in zahlreichen wissenschaftlichen Veröffentlichungen immer wieder bestätigt. Dabei lässt Momentum Value-, Growth- und Dividenden-Strategien mit deutlichem Abstand hinter sich.
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Unser Momentum-Ansatz hat unserem Fonds in 2025 mit einem Plus von rund 35% zu Platz 3 unter den Deutschland-Aktienfonds verholfen – mit gerade einmal einem halben Prozent Rückstand zur Nummer 1, dafür mit stattlichem Vorsprung auf den DAX (+23,01%).
Bei Immobilienaktien ist es derzeit wichtig, die Entwicklung der Rendite für 10-jährige Bundesanleihen im Auge zu behalten. Sollten wir hier ein wenig Entlastung sehen, könnten Immobilientitel wieder etwas Morgenluft wittern. Ein Anstieg der Zinsen würde die zuvor genannten fundamentalen Probleme allerdings nochmals verstärken.
Vonovia ist derzeit allenfalls für hartgesottene Antizykliker ein Thema. Obiger Chart zeigt, dass die Aktie bereits zum dritten Mal in den letzten Monaten versucht, an der Marke von rund 23,50 / 24,00 EUR einen Boden zu finden. Hier könnte ggf. eine Trendwende gelingen. Unser Ding ist das allerdings nicht.
Mit dem DEUTSCHE AKTIEN SYSTEM wollen wir nicht auf Hoffnung, sondern auf ein wissenschaftlich fundiertes Konzept mit systematischem, rein regelbasiertem Ansatz setzen.
Welches Portfolio sich daraus derzeit ergibt, sehen Sie hier: https://www.torendo-capital.de/der-fonds/portfolio/
